2017年11月18日 星期六

校園欺凌事件

本網主過去甚少寫政治, 新聞時事新聞評論或博文,但近看到一件校園欺凌事件事件新聞,卻令博主不吐不快。

近日, 看到一件校園欺凌事件事件新聞, 屯門一間小學一名小一學生遭一名男同學鉛筆插耳仔及女同學手指插眼,結果導致身體受傷, 向學校投訴沒有得到妥善回覆後, 結果他母親向傳媒公開事件, 向警署報案, 向教育局投訴要求調查, 做法恰當正確。

首先, 學校作為學童返學時間代家長監護人角色, 有責任維護學生人身安全, 學童因校園欺凌事件而身體受傷, 該校校長, 肇事班主任老師, 學校訓導老師實在難辭其咎,月薪幾萬銀人工居然養出玩忽職守, 管理不善的教師, 她/他們實在是玩忽職守, 管理不善, 該家長有權循民事追討學校疏忽照顧責任。

其次, 警方及教育局亦應調查有關事件, 按香港一般傷害他人身體刑罰可監禁最高3年, 我覺得在查出罪魁禍首後, 就算犯事人因不足10歲豁免刑事起訴, 也應處以警司警誡(很嚴厲的警司警誡), 以阻嚇犯事人不再干犯有關刑事罪行, 對於這些兒童罪犯, 不能姑息養奸, 否則他日他/她們長大後對社會危害將會十分嚴重。

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2017年11月14日 星期二

那年,您投資我70元,15年後,我回饋你700萬

近日在網上看過這個短片

那年,您投資我70元,15年後,我回饋你700萬

看後感想:-

1. 雖然用借貸槓桿做生意有冒險成份, 但企業家其中一個功能便是承擔風險, 只要投資和經營的生意持續有盈利和正現金流入便可。

2. 成功不僅是你擁有多少, 更重要的是你幫助他人多少,有多少人因你而感動, 因你而成長。

3. 我們做人不要只顧眼前的利益, 而是要看埋未來的得失。

4. 我們做人要知恩圖報。

2017年11月9日 星期四

領展2017年上半年度業績

領展2017年上半年度業績不錯~ 領展2017至2018上半年度每單位分派1.215元,以9/11/2017收市價計,派息率為3.517%。

至31-10-2017為止, 領展發行了大約21.99億股。

1: 2017年收購了: 廣州西城薈廣場, 以購置價 40.65億人民幣 X1.15(匯率) X4.1% (回報率)= 1.916億元租金收入 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 21.99億股= (每單位可增派$0.0745元)。 即2017年假設全香港旗下商場租金不變, 每單位分派估計: $2.43元。

2: 2017年度下半年完成了: 旺角彌敦道700號項目 (2016年初以$59.1收購), 其中有商舖 114,829平方呎; 寫字樓 170,000呎 預計可收2.5億租金一年, 回報率估計為4.23%。

2016年收購了: 旺角彌敦道700號項目, 商舖 12個月 X 114,829平方呎 X $100/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 22.13億股= (每單位可增派$0.05324元)。

旺角彌敦道700號項目, 寫字樓 12個月 X 170,000平方呎 X $50/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 22.13億股= (每單位可增派$0.0394元)。

即2018年假設旗下商場租金上升5%, 每單位分派: $2.43(1.05)+$0.05324+$0.0394 可增至 $2.644元。

3: 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$30/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.814億租金一年(6成權益), 回報率估計為3.1%。 / 22.13億股= (每單位可增派$0.07376元)。

即2019年假設旗下商場租金上升5%, 每單位分派: $2.644(1.05)+ $0.07376 可增至 $2.850元。

作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 看來未來增長會靠廣州西城薈廣場, 旺角彌敦道700號和帶海濱匯這三大項目帶動每基金單位分派上升。

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2017年11月5日 星期日

解開這八年來樓價長升的神話

解開這八年來樓價長升的神話:-

今日, 在九龍市區又看到了這個排隊買樓/參觀示範單位的奇景, 所以寫了這個博文。

香港由2009年起每年因新婚, 離婚, 中國內地移民(包括單程證, 優才移民, 內地大學生留港就業7年之後成為永久居民),住戶分拆(仔女工作後搬出家庭自立)等每年新增住屋需求量大約四萬戶, 而私樓供應由2009年起平均只是約10771伙, 公屋13,770伙, 合計大約24540伙, 我假設居屋近8年平均只有1,000伙(2012年才復建少量居屋), 即供應量大約25,540伙, 出現排隊乃是經濟現象, 好明顯係由需求大於供應導致短缺引起價格上升現象。

私樓一手物業供應量(2006~2015年)

公屋落成量(2007~2016年)

香港住屋需求推算(2013~2022年)

這個短缺缺口每年大約15,000伙,至今累積了接近12萬伙 被壓抑的置業需求可能去了租樓, 租劏房, 搬去新界交通十分不便的村屋, 選擇結婚後仍然和家人同住。

香港樓價由2009年起狂升了2倍多主因在住宅供應不足。

第二個原因在於自2008年金融海嘯後, 由美國的量化寬鬆, 中國四萬億救市措施, 加上歐盟, 英國, 日本等主要經濟體連連QE, 導致貨幣濫發, 大量紙幣追逐有限而已經供不應求的的樓房實物資產, 導致樓價飄升。

第三個原因是政府政策: 政府過去7年什麼DSD, BSD, 買樓辣稅只是不停抑壓需求, 沒有對正下藥從增加供應方面著手, 而特別, 雙倍印花稅無錯是趕走了部份物業投資需求, 但政府顯然沒有攪清楚實際自住自用需求和投資需求。

看來, 現在樓價已經十分高, 私樓發展商當然惜售, 起樓當然唔會十分快, 以其賺到盡, 估計每年一手私樓新供應量大約維持在一萬一千伙附近。

要解開這個困境, 如果我是運輸及房屋局局長會向政府建議作出以下兩個大膽的決定。

1. 就是把原有公屋/ 綠置居大量單位縮減實用面積, 如一二人單位為150呎, 3-5人單位為300呎, 以增加公共房屋供應量, 例如一個一萬呎地盤起樓高40層, 每個單位400呎, 只起到1,000個單位, 把它們壓縮到300呎可以建出1,320個單位, 依公共房屋每年平均落成量13,770伙推算, 此舉可增加32%單位至18,176個單位, 勉強收窄需求量和供應量兩者不足之差額, 至於縮小了公謍房屋面積可能招到市民反對, 這政府可以考慮引入公享房屋概念作為彌補措施, 就是每幢起多1-2層, 預留興建一些500-700呎多用途居民活動室(1萬呎X2層可建40個500呎多用途活動室);(類似私人屋苑會所)給有需要的居民租用去做一些個人/家庭活動, 例如生日派對, 婚禮, 飯局, 麻雀玩樂聚會等, 這個可以解決居民家中面積不足但又要招待親友進行活動的問題。

2.第二個大膽的決定是針對投資需求, 與其用辣稅抑壓投資需求, 不如疏導它們, 政府可以考慮撥出一小部份公營食環署街市, 政府停車場車位作為成立一新的公營房地產基金, 政府只把3-4成基金單位上市, 以市價公開讓香港永久性居民發售認購,政府最少保留6-7成基金單位控制權以確保加租等話事權, 這個基金應會疏導到一些實體物業投資需求,以減低物業投機者的數量。

這兩個建議只係能為現在供不應求高燒中的樓價稍為降溫, 填補一下短缺缺口,疏導部份投資需求, 應該只能對瘋顛中的樓市有一些的幫助。

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2017年11月1日 星期三

話禁快又一年

今日已經是2017年11月1日, 2個月後又過新曆新年了。

根據目前手上持股, 只有領展和天德地產仍未公佈2017年4-9月上半年業績, 所以理論上餘下2個月應該有這兩間公司業績,派息等分析要寫, 還有, 12月應該會寫一個2017年被動資產與被動收入回顧和2018年投資展望, 之後又準備過年。

, 眨下眼又一年, 時間過得真是快。

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2017年10月25日 星期三

有緣千里能相會

有緣千里能相會, 無緣百里難相見。

今天晚上和: 塘人, 尋找生活之路 , 和 贖身誌
晚餐聚會。

我們產生被動收入方法各有不同, 塘人和尋找生活之路用買樓收租, 而小弟與贖身誌是用買股收息之方法。

小弟奉行一簡單策略: "牛三儲錢, 谷底買貨"依然不變, 沒有什麼花巧, 驚喜,特別, 都是既慢及老套的古板方法。

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2017年10月11日 星期三

今次牛市

今次牛市一浪恆生指數由2016年2月12日:18,278點上升了6,086點至2016年9月9日: 24,364點見頂,歷時半年。

之後,二浪調整 由 24,364點趺至2016年12月28日: 21,488點見底,趺回升幅47%,歷時3個多月。

由2016年12月28日至2017年6月9日三浪上升,共計升了4,602點至26,090點,歷時半年多 。

2017年6月9日開始4浪調整至7月10日完成; 回吐至25,331點; 趺回升幅16.5%, 歷時大約一個月 。

由7月10日開始了5浪上升,估計5浪升幅大約本年第4季可能見頂, 恆生指數浪頂估計可見: 28,500~30,000點附近 。

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