2017年7月22日 星期六

冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析

冠君產業在2017年7月中委託第一太平戴維斯招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓。

截至2016年底, 冠君產業總負債148.41億元, 總發行約58億股。

2016年旺角朗豪坊辨公大樓租金收入為3.24億, 佔總租金收入22.19億的14.09%; 2016年旺角朗豪坊辨公大樓淨租金收入為2.95億, 佔淨租金收入20.27億的14.55%。

假設70.29萬平方呎旺角朗豪坊辨公大樓以$3萬元呎售出, 歸還15%負債 (可能按資產值或收入比例還債), 即餘179.24億, 如全數派特別息, 每單位可派$3.09元; 如果70.29萬平方呎旺角朗豪坊辨公大樓以$3.5萬元呎售出, 歸還15%負債 (可能按資產值或收入比例還債), 即餘209.11億, 如全數派特別息, 每單位可派$3.605元。

以上這個都是估計, 派特別息多少要看管理層賣出有關物業後收回多少現金, 保留多少現金和歸還債務多少而計算出來。

看來收特別息後, 冠君可長線持有, 因為她應該會保留花園道3號, 冠君大廈和朗豪坊商場部份核心資產長線收租的。

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2017年7月20日 星期四

近況

小弟六月尾辭去上份工作後, 幸運地7月初找到新工上任, 這個工作人工, 職級都低過以前,要做番散仔, 即上面有主管, 但沒太大所謂, 反正小弟認為這份工作都是退休前過渡性質。

之前有一位網友十分擔心小弟被動現金流是否夠使問題, 現在看來他對我的擔心是過慮, 現在小弟恢復主動收入, 加上被動收入再形成雙頭馬車, 會先再儲蓄備用投資現金等待時機 。

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2017年7月16日 星期日

自住樓在財務自由被動收入系統中作用

自住樓在財務自由被動收入系統中作用好比熱帶雨林在地球的作用, 為生態系統帶來氧氣, 二氧化碳交換, 養份循環, 動植物棲身之地, 例如巴西近年貿然把森林伐林,改建農場,熱帶雨林生態系統也隨之改變 。

其實財務自由是要用被動收入解決衣,食, 住, 行費用問題, 如果有了自住樓已經解決了在香港昂貴住既住屋費用問題, 中美日自金融海嘯後大印紙幣, 投資組合中適宜有金, 樓呢類實物資產為保值後盾, 自住樓雖無產生被動收入能力但卻有資產保值功能, 最少要有一間自住樓再加收息資產, 財務自由才可期, 因自住樓有定海神針作用, 解決人們住既需要; 如果沒有自住樓的話, 被動收入收息資產便需要最少壹仟萬港元, 假設4厘回報, 一年都只有40萬收入, 例設每月交租$18,000元x12月= $216,000; 即餘$184,000; 兩夫婦一人只有$92,000一年,扣除屋租後, 又要應付水, 電,煤費, 上網, 手機費, 個人零用, 伙食費 每人每月只有$7,667元, 生活費用支出將會十分緊張。

有了自住樓, 以被動收入投資應付衣, 食, 行大約250萬港元投資收息組合便可以,假設4厘回報, 一年10萬個大洋已經十分好使, 更重要是不會受業主加租要脅。

沽出自住樓便馬上做無殼蝸牛, 胡亂賣出自住樓, 通常有錢之後身痕, 亂炒一通, 經濟下場可能十分悲慘, 而且, 年年進貢21萬6千個大洋交租比業主之餘仲年年比人威脅加租, 過一, 二年又要搬, 聯絡地址成日要轉過哂, 你都唔好話唔煩, 所謂上屋搬下屋, 唔見一羅穀(搬遷費, 重置部份傢俱支出, 入住水, 電, 煤, 租金等按金); 況且, 中美日自金融海嘯後大印紙幣, 投資組適合中宜有金, 樓呢類實物資產為保值後盾對沖紙幣購買力下跌, 自住樓雖無產生被動收入能力但有資產保值功能(store of value), 最少要有一間自住樓再加收息資產, 財務自由才可期, 為眼前果D七位數字紙幣利益而沽自住樓~~只是數字遊戲,將來一定悔不當初。

最後, 小弟引用味皇文章對沽自住樓之提醒:-

關於想賣自住樓的提醒關於想賣自住樓的提醒

希望想財務自由的讀者在沽出自住樓時三思。

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2017年7月14日 星期五

財務自由記 [重點舊文]

由於在Blog收到留言希望小弟翻貼我由零到基本財務自由的歷程, 現在把有關2014年已發表的財務自由記文章結集成一文:-

財務自由記(一): 起步

筆者大學畢業於千禧年前, 當時香港正值回歸, 市面經濟表面繁榮, 但回歸後旋即進入經濟衰退:-亞洲金融風暴, 科網泡沫爆破令經濟低迷, 生活困苦。 為應付當時供樓高利息, 除了節衣縮食之外, 更需要借助做高息定期去幫補供樓的高息 [當時曾經供過拾厘息既樓] 。 供樓貸款開始部署在千禧年后分批歸還。

筆者趁五一勞動節整理一下舊銀行月結單, 證券買入單等舊資料, file 好, 下筆開始寫財務自由記。

筆者一畢業后, 只做一份工, 但由於開始要擔家, 要供樓和歸還貸款, 加上亞洲金融風暴后曾經失業, 我都是先找到晚上兼職差事, 繼而再找到日間正職, 在經濟衰退中能做到一份半工作, 真是一種恩典。

由於千禧年之前兩份工, 一間結業, 另一間是"廠" 因為成本問題準備搬番大陸, 所以筆者在日夜工作開始穩定下來后開始了儲蓄計劃 即財務自由的起步。 當時, 筆者以日間工作支付樓按供款, 家用, 個人進修, 車費飯錢等, 由於晚間兼職需要一些學歷, 所以開始讀兼職讀第二個學位, 最忙的時間, 既又要日間工作, 晚間返二晚兼職,其餘晚上學習第二個學位內容, 忙得不可交開, 雖然如此, 但我在千禧年:-2000年元旦后發現我的財務狀況開始穩定下來, 於是開始儲蓄大計, 以備不時之需, 例如有可能"被炒"而引起失業等問題。

一開始, 未接觸過股票, 由於兒童時代, 偶然看到華僑日報財經版在198x年澳洲元兌港幣匯率為7個幾, 而我在千禧年發現澳洲元兌港幣匯率趺了1/3有多, 接近4成, 只有4個幾, 於是把每月能儲蓄的3-4千元每月兼職出糧后換成澳洲元, 當累積到夠錢做定期后, 就開始做定期, 而且是本利續存。 當澳洲元定期初具初形後, 又趁新西蘭元低迷收集, 每月累積幾百新西蘭元, 當累積夠做定期后, 就開始做本利續存定期, 如是者前後累積近三年。

還記得當年千禧年, 由於工作需要有時要去銀行替公司存款, 識到某中資銀行分行既證券投資X主任, 她請我幫幫手認購官股港鐵, 由於X主任有時在我替公司存款排隊提供一些便利, 如沒人排既櫃檯先招呼我先, 所以我亦幫她一下完成Quota, 於是就IPO 買了人生第一個股票:港鐵, 一直保留至今, 雖然只獲派一手500股, 但呢張紙股票一直留在家中。

外幣+港鐵股票算是小弟最初始儲蓄大計的初形, 當時仍未要立大志邁向財務自由, 有些大志已經是2001年-911事件之後既事。

我會以漸進形式, 分數篇文章寫出財務自由記: 包括本篇:起步, 立志, 足印, 撈底, 發展 等, 與讀者一齊分享小弟達到基本財務自由的心路歷程和腳步足印。

財務自由記(二):立志財務自由

筆者千禧年之後, 離開式微準備內遷中國內地的工廠, 離開原因是工廠不斷炒人, 相信自己遲早會被炒, 再加上工作有一定危險性, 老細性格孤寒度縮, 不是值得長久替佢賣命那種, 於是在工廠關閉前離開。

之後, 輾轉到了XX 集團工作, XX集團是在內地有廠, 生產奢侈品。 起初,看來一帆風順, 但911事件后, 公司出口業務受到打擊, 老闆亦要在不加薪情況下增加各員工工作時間, 這使我感到財務自由的可貴和需要擺脫打工受壓力, 受剝削, 受煎熬的伽鎖, 漸漸萌生財務自由意志的念頭。 再加上, 有一次, 替老闆收租金按金時, 看到甲級寫字樓如斯模樣, 就算沙士時, 經濟低迷, 減租后, 亦能租出去繼續收租, 於是明白到買樓收租在香港, 就算經濟低迷, 一樣可行的重要性。 這奠定了我日后趁經濟低迷時大手買入房地產信託基金的契機。

沙士后一年, 因為得到大學一個讀深造文憑機會, 在同學介紹下買了第2個IPO 中國人壽, 但之後賺了幾百元沽出,因為當時轉返全職讀書一年, 只有兼職, 收入不足, 要錢過年。 所以,第一次開完股票戶口之後賣出中人壽后取得微利后消戶。

當時, 除了港鐵和一些外幣外, 所有港幣儲蓄準備用於贖樓按, 取回物業之用。完成深造文憑后, 出番來工作后取回供完既物業。

2005年11月, 在中環附近返工, 在某銀行總行取了幾張認購領匯的IPO表格, 當時想法是政府房委會收了公屋商場禁多年租, 應該好穩陣, 這亦是我第一次嘗試買房地產信託基金收租的開始, 當取了幾張認購領匯的IPO表格, 比一份同事時, 她居然說, X先生, 我唔信股票呢樣野, 比番我, 但由於我之前IPO認購過港鐵, 雖然派息唔是十分高, 但始終是政府既資產, 比人感覺是超穩陣既野, 於是IPO認購了領匯。

911事件后幾年, 應該是筆者財務自由啟蒙, 志向形成, 開始實行的初級階段, 步履亦十分穩陣, 之後下篇會寫足印 - 踏上股海之路, 一步又一步慢慢實踐財務自由的過程不其然中靜靜啟航。

財務自由記(三):財務自由足印:-股海旅途

踏入2006年, 適逢中資銀行來港集資IPO熱潮, 筆者抽到招行IPO, 但仍未有股票戶口。

之后2007年3月,趁上次大牛市浪回吐至19xxx點時, 去了xx銀行開股票戶口, 最先買入匯豐, 工行股票, 之後是中人壽, 建行, 中海油和中鐵等。之後, 適逢大牛市, 恆指狂升至最高的31958點。可惜沒有趁高峰時沽股套現。

2008年, 看到一些財經報紙和雜誌, 知道股市由牛入熊, 手上仍揸重股票, 遲早劫數難逃, 於是在2008年5月熊市二期后彈上26000點附近時盡沽手上股票, 匯豐股票收完息后仍要蝕, 虧損由工行, 中海油, 中鐵微利填補一部份, 中人壽, 建行僅能平手離場。在2008年6月金融海嘯醞釀之時,除港鐵,領匯,招行紙股票外, 所有存倉股票一股不留, 全數揸現金。

2008年8月份, 交了幾千元學習, 上股票技術分析班, 10月買恆指認沽證賺了幾千元[我是好斜的,一生人只有買put輪才賺, call 從沒賺過] , 為2008年11月至2009年3月撈底做好準備。

財務自由記(四):撈底

撈底技術

雖然股票,外匯雖然沒有必勝術,但有一種技術是散戶投資者必須掌握 -- 我叫佢做 "撈底技術"。

1. 撈底只能用已經收集之閒錢, 沒錢 可以確定某資產價格為谷底附近時每月出薪金后把預計餘錢買入, 不借貸, 買了要心安理得。

2. 心理思想準備 :- 例如上次港股熊末牛初2008年10月至2009年3月都近半年, 澳, 紐元在2000-2002年谷底徘徊近2年, 谷底撈了外匯/股份/樓后唔好成日望住佢, 更不能打獲利沽出的壞主意, 要有耐性持有, 讓高息加上時間滾動累積出複息效應, 從而踏上個人財務自由的正途。

3.谷底時為自己準備建設產生被動收入的資產庫, 我一向強調各種資產比例要合理最理想樓/REITS+現金+好公司股份各佔一部份, 比例是個人風險能承擔, 即揸了后可以安心大睡的比例。

4.撈底實際操作

撈底呢方面要舉小弟2個個人成功實例才會令網友相信:-

a. 外匯: 小弟記得好細個, 大約是1983年, 我只有幾歲, 是己經識字, 有1次看 "華僑日報"財經版, 依希記得當時澳洲元同美金差唔多是7.3 --0.9x 兌美金呢 D高位, 之後小弟 2000-2002年出來工作, , 每月出薪金后扣除所需支出后把所有餘錢都撈 澳元, NZD, 當時 澳元只有 3.9X -4.5 呢d位, 相比 7.3, 已經趺左4-5成, 認為可以長線吸入收息, 雖然果2年收集既 澳元, 新西蘭幣唔是十分多, 但總算為個人儲蓄開左個頭, 踏上投資不歸路。

結論一: 當商品/商品貨幣由歷史高峰 [30-50年參考數據], 趺超過 4-5成而該國貨幣 仍有3-5厘息以上, 國家理財穩健, 只因經濟大環境唔好而貿易赤字, 沒有濫發鈔 票, 可以留意谷底撈外匯: 實例: 2000-2002年及 2008年10月至12月 澳元, 新西蘭幣, 當時仍有 3-4.5厘息 , 大趺4至5成大手買入一定安心。

b. 股票: 2008年尾-2009年3月, 網主係75.85元買入香港交易所,10.75元買入招行, 1.86元買了六萬股冠君 長揸收基金單位分派至今, 重點都是: 股票價格要比歷史高峰趺7至8成以上才可以考慮撈底問題。

388: 香港交易所: 高峰 256元 谷底:49.7元 ---> - 80%

3968: 招行 高峰 40元 谷底: 8.9元 ------>-77.75%

2778: 冠君 高峰 5.06元, 谷底 1.31元 ------>-74.1%

結論二: 上次港股牛市由 2007年10月 31958點 假設大趺6成7 谷底2008年10月28日為: 10676點, 已經趺左 2/3 , 正常而理性投資人應考慮撈當中好公司股票, 最理想是有穩定現金流入業務, 淨現金股/低負債 既高派息股份最好有年息七八厘以上有持續派息能力的公司與資產。

財務自由記(五):初步完成:-

2017年上半年被動收入總結:-

2017年度上年,2月2日在恆指23132點買入小量266:天德地產 @$8.44; 5月初恆指24577點大手買入100手合計伍萬股1270:朗廷酒店 (38,500股X@$3.22+11,500股X@$3.25), 及5月時388:香港交易所選擇以換股價$186以股代息。由6月初後自恆指企穩26,000點以上,股票估值開始偏貴, 基本上恆指25,000點以上沒有再買入任何公司股票,也沒有再增持reits/SS合訂股份;在恆指25000點以上, 看來6月不會再買股票, 所以可以早3個星期提早寫本年上半年年結紀錄。

經過上半年吸納收息SS及收租股後, 個人財務自由被動現金流已經形成, 經營的財務自由系統已開始達到心目中規模, 而且經營及維持這個系統時沒有任何形式負債, 借貸,孖展, 樓按~~因為本人根本不需要借貸。 主動收入工作方面, 如果形勢許可, 希望下半年可以正式收山, 收山後儲蓄一筆較細規模新的熊三入市現金, 那個人理財財務自由系統屆時將更加穩健,更加理想。

本年度,港幣及外幣部份收入大致平穩,外匯及港幣定期利息收入, I BOND 利息等變化不大, 會繼續持有收取利息。

Reits, SS, 收租股被動收入增加, 2月初買入天德再加5月大手買入朗廷, 決定正確, 被動收入也因而上升。

至於藍籌大公司投資部份持股不多, 只有三間: 66: 香港鐵路, 87:太古和 388:香港交易所, 香港交易所以股代息換股,由於3月沽了一半87:太古B在5月初換了1270:朗廷; 加上太古減派息, 所以股票股息部份收入減少。

以下是2017年[全年度]根據派息預測之下被動現金流收入估計, 包括所有公司股票,SS及REITS,被動現金流金額估計如下:-

收入項目被動收益HKD$
儲蓄:存款港幣,I-bond及外匯定期存款 $8,037
Reits房地產基金,SS酒店股,收租股 $88,104
藍籌公司(66,87,388股票)$4,435
總金額 $100,576

本年度上半年及下半年計劃:-本年度上半年已完成了個人財務自由任務, 2017年下半年應計劃繼續優化這個計劃和考慮提早實現退休問題。

附以下舊文超連結:-

財務自由記(一): 起步 財務自由記(一): 起步

財務自由記(二):立志財務自由 財務自由記(二):立志財務自由

財務自由記(三):財務自由足印財務自由記(三):財務自由足印

財務自由記(四):撈底 財務自由記(四):撈底

財務自由記(五):初步完成:- 2017年上半年被動收入總結:- 財務自由記(五):初步完成:- 2017年上半年被動收入總結

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2017年7月4日 星期二

財務自由五招

財務自由五招:-

財務自由定義是產生的被動收入必須至少要等於或超過你的日常開支。

實現財務自由方法主要可透過1.買樓收租, 2買股收息,3.買中倍升股,4買債收息,5.做有盈利生意賺錢。本文附有精選100位以上博客為例子, 當中有部份完成財務自由的, 向有興趣讀者分享他/她們各人心得及方法。

以下是100位以上博客超連結:

財自方法 博客例子
1. 買樓收租: LISA姐 財叔 塘人 80後向上樓 味皇
九十後投資記 買樓 投資 自由
富足先生 尋找生活之路 REXH 地產小子
2. 買股收息: 財務自由夢 自由一千萬 止凡
飛鳥眼中大世界 價值投資 財務自由人
唔使做有糧出 窮家女省錢日記 余氏物語
80後的標桿人生 白身公子
當投資遇上數學 半桶水爸爸
80後東昇 賺埋D無汗錢
巴黎的價值投資 市場先生自語
Hutchison Capital 言投資 財務自由之路
迷途小股民投資記 93年小股民
藍冰手記 前往財務自由 半桶水
Grassroot O2 link仔:領展大集匯
追夢與投資 喜喜部落 投資。生活
富朋友理財筆記 雲地 MechCalvin
龍人投資 Vision 願境 江山日記
好息之徒 夢想爸爸 太極理財哲學
心理學遇上價值投資 向財務自由的一天出發
飛上資投 龔成 股息小熊貓
Billy 講股 紅猴股評
Forest Capital Holdings 財務自由
偉哥投資手札 郷下仔亂買紀錄
Wisdom 小女子的安穩退休之路
追求自由 贖身誌
機械人的投資日記 好奇投資
尋找財自生活之途@懶系投資法
我的投資長跑 魔術師的伊謝爾倫日記
投資之旅TRENDALYSIS 豆腐-簡單就是美
MARBO 三柱投資法 股海One Piece
湯財手記 股市散戶 挪亞 挪亞方舟打造計劃
自由工作者的財務自由路 業餘分析師
積微錄 reitsworld 二當家 本熊投生記
W 財富筆記 斗滿的理財世界 江山日記 Alex Capital Inc
FREE-AU 38 追日 Lily
yfchan ys Wong art science and legal work
kenneth seraph1008
快活谷小子財自之路 人生自由之路
3. 買中倍升股: 財務自由夢[港鐵, 領展] 80後東昇[TESLA] 勁贏投資人 [恆大]
一粒沙 [吉利汽車] 股壇老兵鍾記 長勝之道 [比亞迪, 金山軟件]
Ak47go [新意網]
4. 買債收息: 債劵投資路
5. 做有盈利生意賺錢 R Starman 財務自由速成法
70後與80後 兩個小生意人
90後的半退休生活

留意以上博客例子, 可能有部份有同時進行股+樓兩棲或股+樓+生意三棲投資的。

總結:

1.買樓收租受SSD, BSD等印花稅影響,當下買住宅收租回報率不會太高,而以上買樓博客例子成功經驗可以參考, 在牛三時學定野, 用作下次樓市調整底部時入場投資時參考。

2.如以收息方法來看, 以Starman 用槓桿買債收息加累積Reits收分派收入方法比較出眾, 因為有雙份被動收入。

3.至於買中倍升股是需要個人財經知識, 眼光加上一些運氣。

4.以上四種, 以做有盈利生意賺錢最好, 因為生意盈利可以是無限的, 90後的半退休生活-Jack 便是做有盈利生意賺錢並具說服力例子。

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2017年7月2日 星期日

滾雪球原理第四集:- 總結

滾雪球原理第四集:- 總結

滾雪球方法總結:-

看來滾雪球成功大路方法主要有兩個:-

1. 在有穩定派息地產收租股股價出現大折讓價格時大手買入之後再用股息利疊利再投資。

2. 在初次公眾認購IPO時認購有折讓的政府私有化/部份私有化優質產之官股之後長期持有,等折讓收窄股價升值和不斷累積股息。

以上兩個方法主要靠資產股價與內在價值收窄反映於股價升值和不斷累積股息利疊利再投資滾大資產規模。

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2017年7月1日 星期六

天德地產2016-2017年度全年業績

天德地產公布3月止財政年度業績,收入6.73億元,按年微降1%;毛利5.9億元,下跌1.5%。投資物業估值變動前的經營溢利為5.52億, 投資物業估值變動後錄得虧損9,061萬元,虧損原因主要在於投資物業估值虧損有6.28億; 相對上年度純利4.39億元; 每股虧損19仙。末期息維持23仙。

天德地產有限公司公司擁有50.01%權益的附屬公司 — 凱聯國際酒店有限公 司與一間銀行訂立一份融資協議,當中包括一筆為期三年,合 共2億 元 的 定 期 貸 款 和 一 筆 為 期 三 年,合 共1億元的循環貸款(此 等 貸 款 的 利 息 均 以 浮 動 息 率 計 算)。於 二 零 一 六 年 八 月 三 十 日,凱 聯 與 該 銀 行 訂 立 一 份 補 充 協 議, 將 融 資 期 限 延 長 三 年 至 二 零 一 九 年 十 月 八 日。在 符 合 其 他 協 議 條 件 及 貸 款 銀 行 同 意 的 情 況 下,凱 聯 可 選 擇 將 融 資 期 限 進 一 步 延 長 兩 年 至 二 零 二 一 年 十 月 八 日。於 二 零 一 七 年 三 月 三 十 一 日,本 集 團 已 動 用 的 銀 行信 貸 額 達2億元, 資 本 負 債 比 率(以 銀 行 貸 款 總 額 除 以 權 益 總 額 計 算)為1.4%。

買這個可期望每年每股穩定收$0.46元股息。

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